invertir en inmuebles

¿Por qué invertir en inmuebles en Atenas? Hoy en día, la propiedad residencial en Atenas es un 40% más barata en comparación con los años anteriores: esto significa que el potencial de crecimiento de los precios es alto, y es rentable adquirir todo tipo de propiedad o inmueble en Atenas.

La compra de propiedades en Atenas nunca ha sido tan tentadora. Es una ciudad bendecida por los dioses con su costa de un azul cristalino, sus mágicos atardeceres y su paisaje montañoso.

 

Atenas ofrece un estilo de vida fácil con el telón de fondo de una ciudad bulliciosa y dinámica que está impregnada de historia y legado. El duro clima económico ha visto algunos cambios positivos y excitantes desarrollos en la comida, el arte y la cultura, proporcionando una experiencia urbana mucho más completa y convirtiéndola en una de las ciudades más excitantes de Europa en este momento.

Desde el centro se puede acceder fácilmente al mar y a su costa sur de playas de bandera azul, así como a las numerosas colinas a las que se puede acceder para admirar su bello paisaje desde arriba.

¿Por qué invertir ahora en inmuebles en Atenas?

En los últimos años, muchos países europeos se han visto inundados de dinero: las hipotecas que cubren el 80% del valor de la propiedad para los residentes y el 50% para los no residentes se han convertido en 1,5-2,0% al año. Como resultado, los precios de la propiedad en la mayoría de los países europeos superan los niveles anteriores a la crisis.

Una de las pocas excepciones es Grecia, donde la sequía financiera continúa y el mercado inmobiliario no se ha recuperado desde su caída en 2008. Si el Banco Central Europeo (BCE) mantiene su política monetaria, es muy probable que el capital también llegue a este país.

La demanda de los inversores extranjeros está siendo alimentada actualmente por los llamados “visados dorados”: se puede obtener un permiso de residencia griego mediante la compra de una propiedad de al menos 250.000 euros. En los mercados rivales de España y Portugal, los umbrales se fijan en 500.000 euros y Letonia, donde un visado de este tipo también cuesta 250.000 euros.Sólo se permite a los inversores comprar una sola propiedad.

¿Por qué Atenas?

El mercado inmobiliario griego es heterogéneo. Lugares como Mykonos, Rodas y Santorini, por ejemplo, ya están llenos de vida: los índices de ocupación hotelera local son del 80-90%, y los precios de las propiedades en los distritos más populares superan los 10.000 euros/m2.

Es muy probable que Atenas se convierta en la próxima ciudad griega testigo de otro período de crecimiento en el segmento inmobiliario. Para que esto ocurra, ya se están cumpliendo una serie de condiciones previas:

1. Recuperación económica

Atenas es el centro económico de Grecia, generando el 19,9% del PIB del país, más que cualquier otra capital de la UE. Es lógico suponer que la recuperación de la economía griega tendría un impacto directo en el capital.

El declive general de la economía nacional, que comenzó en 2008, se está ralentizando en la actualidad.  Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), el PIB de Grecia crecerá un 2,8% en 2017. Según las previsiones de Trading Economics, la economía del país seguirá creciendo a un ritmo medio del 1,2% anual hasta 2020.

2. Aumento del número de turistas

Atenas es la capital turística del país, gracias a su patrimonio cultural bien conservado y a su clima confortable. Según la Confederación Griega de Turismo (SETE), en 2016, la capital atrajo a uno de cada tres turistas internacionales al país, lo que representa 1,5 veces más que la segunda ciudad más popular, Heraklion.

Según SETE, el número de turistas internacionales que visitan Atenas casi se duplicó entre 2012 y 2016, pasando de 2,6 millones a 4,5 millones.

En general, este es un buen momento para la industria turística del país, ya que los destinos rivales son considerados inestables. Según los datos preliminares de la OMT, la llegada de turistas a Turquía descendió un 29% en 2016, mientras que el número de visitantes a Grecia aumentó un 5%.

Según MasterCard, Atenas se encuentra entre las 20 ciudades europeas con mayor número de turistas internacionales que pasan un mínimo de una noche en sus destinos. Los precios son relativamente bajos allí: de acuerdo con los datos de 2016 del rastreador mundial de la industria hotelera STR, las tarifas hoteleras en Atenas son más bajas que en centros turísticos como París, Roma, Barcelona, Ámsterdam, Londres y Dublín.

3. Precios bajos con potencial de crecimiento

La propiedad en Atenas es más barata que en muchas otras capitales europeas: casi tres veces más barata que Lisboa, Madrid y Berlín, cinco veces más barata que Viena, y casi ocho veces más barata que París.

Los precios locales están muy por debajo de los niveles anteriores a la crisis. Según el Banco de Grecia, en el primer trimestre de 2007, la propiedad de Atenas era un 44% más barata que su pico de 2008.

Hoy en día, las propiedades residenciales se venden casi al precio del costo de construcción en Atenas. Según Numbeo, el precio medio es de 1.265 euros/m2, e incluso hay ofertas que necesitan ser reparadas a 500-1.000 euros/m2.

Según las previsiones de Trading Economics, los precios de los inmuebles en todo el país crecerán un 22% de media entre 2016 y 2020.

¿En qué invertir?

Recomendamos invertir en inmuebles en Atenas residenciales y hoteleros, ya que Grecia seguirá atrayendo turistas independientemente de la dinámica de su PIB. Los inmuebles de oficinas, comercios o almacenes dependen más del estado de la economía, que todavía necesita tiempo para recuperarse completamente de la crisis de 2008.

Una forma fácil de entrar en el mercado es comprar un piso listo para el alquiler turístico. Una de las ventajas de Atenas es que, a diferencia de Berlín o San Francisco, el mercado griego de alquiler de propiedades residenciales está regulado de manera flexible.

La obtención de una licencia de turista es suficiente para tener el derecho de arrendamiento de la propiedad a corto plazo. Este documento se expide por 5 años y normalmente cuesta entre 3.000 y 5.000 euros, mientras que las extensiones son mucho más baratas.

Una estrategia más difícil, pero más rentable, es participar en un proyecto de reurbanización. Uno puede comprar bienes inmuebles baratos, hacer reparaciones y arrendar o vender a un precio más alto. El rendimiento de la inversión es del 10-15% anual, y los proyectos duran de 1 a 3 años.

La construcción de nuevas unidades residenciales es menos rentable, ya que la demanda de propiedades de nueva construcción es menor en Grecia. Los compradores de pisos de nueva construcción pagan el 24% del valor catastral de la propiedad en IVA, mientras que para los proyectos para los que se expidieron permisos antes de 2006, los compradores sólo tienen que pagar un impuesto de transferencia, que asciende a alrededor del 3%.

Con Tranio, los inversores pueden volver a desarrollar un único piso. Tranio gestionará las reparaciones y el posterior arrendamiento a corto plazo in situ, proporcionando a los inversores un rendimiento de alrededor del 15%.

Los inversores también pueden invertir en inmuebles en Atenas en proyectos de mayor envergadura, como la renovación de un aparthotel. En este caso, el operador proporciona el edificio, mientras que Tranio y el inversor financian las reparaciones.

Cuando la propiedad está lista para ser alquilada, Tranio vende los apartamentos a compradores extranjeros que buscan Visados Dorados e ingresos por alquiler, y distribuye las ganancias a los participantes del proyecto. Los inversores pueden esperar rendimientos de alrededor del 10% cuando mantienen una propiedad de este tipo, y ganancias de alrededor del 70% cuando la venden.

En el mercado hotelero de Atenas ya se puede ver un renacimiento. En los últimos dos años, se han abierto en la capital hoteles pertenecientes a varias cadenas importantes, entre ellas Wyndham y Aman. En junio de 2017, Hines compró uno de los edificios más famosos de la ciudad, Athens Ledra, un antiguo hotel Marriott. Se aconseja a los inversores que quieran aprovechar el crecimiento de este mercado que empiecen invertir en inmuebles en Atenas ahora.