Barcelona es uno de los destinos más codiciados por los inversores extranjeros. Solo en 2018, se registraron más de 55.000 ventas de casas y pisos, una cifra que se acerca al 11 % del total de las transacciones a nivel nacional. Según los últimos datos emitidos por el Consejo General del Notariado, 4.300 de los 9.000 extranjeros que decidieron comprar piso en Barcelona tienen la condición de no residentes y están sujetos al pago del IRNR.

Los no residentes en la legislación española

La condición de no residente no es sinónimo de extranjero. De hecho, de acuerdo a las leyes y reglamentos tributarios españoles, una persona física se considera no residente:

  • Si es de nacionalidad extranjera y se encuentra dentro del territorio español como representante o miembro de una misión de carácter diplomático.
  • Si -siendo de nacionalidad española o extranjera- disfruta de una renta de fuente española, pero no está sujeto al pago del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

Por tanto, todos aquellos extranjeros que no tengan una permanencia superior a los 183 días en el país, que no sean cónyuges de un ciudadano español o que no posean la mayoría de sus intereses económicos dentro del territorio, tienen la obligación de declarar el IRNR ante la Agencia Tributaria cuando adquieren una casa o piso en España.

¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes?

Hay tres tipos de impuestos que un extranjero debe pagar cuando decide comprar piso en Barcelona: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles y, en algunos supuestos, el Impuesto sobre el Patrimonio.

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es un tributo directo que se aplica a todas aquellas personas físicas y entidades que tengan una condición de no residente y que posean un título de propiedad -o un derecho real de goce o disfrute- sobre uno o más bienes inmuebles que estén dentro del territorio español.

Tipos de rentas gravadas en el IRNR y tasas impositivas

Según lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo y su reglamento (Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio), los inversores extranjeros no residentes quedan sujetos al pago del IRNR en los siguientes términos:

Inmuebles de uso propio

Si el inmueble es de uso propio, es decir, no está alquilado a un tercero, entonces el cálculo se realiza sobre el 2 % del valor catastral del inmueble o sobre el 1,1 % si el valor ha sido actualizado dentro de los últimos 10 años fiscales.

La tasa impositiva que deberá declarar un inversor extranjero al comprar piso en Barcelona varía dependiendo de su nacionalidad o residencia. En el caso de los nacionales de un país de la Unión Europea, Noruega o Islandia, será del 19 % y para el resto de los contribuyentes no residentes, del 24 %.

Inmuebles de inversión para alquilar

Si el inversor no residente es propietario de una casa o piso en alquiler, la base imponible será el pago mensual que recibe por este concepto. Las tasas impositivas son las mismas que en el caso anterior:

  • 19 % para residentes de la Unión Europea, Noruega e Islandia.
  • 24 % para el resto de los contribuyentes no residentes.

Sobre los plazos para la presentación del IRNR

Independientemente del escenario, la declaración del IRNR se deberá efectuar ante las oficinas de la Agencia Tributaria española. No obstante, el plazo para la presentación de la declaración varía dependiendo del uso que se le dé al piso:

  • En caso de inmuebles de uso propio, la declaración del año fiscal devengado -del 1 de enero al 31 de diciembre- se realizará al año siguiente con el formulario modelo 210.
  • En caso de inmuebles en alquiler, se declarará por trimestre durante los primeros 20 días de enero, abril, julio y octubre usando el mismo formulario.

Todas las personas no residentes que estén sujetas al IRNR deben nombrar a un representante fiscal -que será solidariamente responsable de sus obligaciones- para el control del pago del impuesto.

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